呂梁市人民代表大會常務委員會公告

呂梁市第四屆人民代表大會常務委員會第十八次會議初次審議了《呂梁市住宅物業管理條例（草案）》，為推進科學立法、民主立法、依法立法，提高立法質量，現將初審后的條例（草案）向社會廣泛征求意見。請通過以下方式提出意見：

1.發送電子郵件至llsrdfzw@163.com

2.寄送呂梁市人大常委會法制工作委員會

地 址：呂梁市離石區永寧中路9號

郵 編：033000

聯系電話：0358-8495053

呂梁市人民代表大會常務委員會

2024年7月4日

目 錄

第一章　總　則

第二章　業主、業主組織與物業管理委員會

第三章　物業服務與管理

第四章　物業使用與維護

第五章　法律責任

第六章　附　則

第一章 總 則

第一條【立法目的】為規范住宅物業管理活動，維護業主、物業服務人等相關主體的合法權益，營造和諧宜居環境，推進物業管理融入基層治理，根據《中華人民共和國民法典》、國務院《物業管理條例》和《山西省物業管理條例》等有關法律、法規，結合本市實際，制定本條例。

第二條【適用范圍】本條例適用于本市行政區域內住宅物業服務及其監督管理等活動。

第三條【基本原則】住宅物業管理堅持業主自治、專業服務、屬地管理、政府監管的原則。

第四條【政府職責】市、縣（市、區）人民政府應當將住宅物業管理納入基層社會治理體系，建立健全協調聯動機制，推進住宅物業管理市場化、專業化、規范化。

縣（市、區）人民政府應當明確街道辦事處、鄉（鎮）人民政府承擔指導和監督住宅物業管理活動的工作機構和人員，保障工作經費。

第五條【主管部門職責】市、縣（市、區）人民政府住房和城鄉建設主管部門負責本行政區域內住宅物業管理活動的指導、監督和管理工作，履行下列職責：

（一）指導、監督物業管理招投標、（前期）物業服務合同和項目負責人的報備登記等工作；

（二）指導、監督住宅專項維修資金的籌集、管理和使用；

（三）會同相關部門制定物業服務等級標準，并指導、開展物業服務等級評定。

（四）建立健全物業服務人信用檔案，并接受查詢；

（五）建立并推廣使用智慧物業管理服務平臺；

（六）制定物業服務合同、承接查驗協議、裝飾裝修管理服務協議等示范文本；

（七）組織開展物業管理相關法律、法規的宣傳和培訓；

（八）依法查處違反住宅物業管理法律、法規的行為；

（九）法律、法規規定的其他職責。

第六條【其他部門職責】市、縣（市、區）人民政府發展和改革、公安、民政、規劃和自然資源、生態環境、城市管理、衛生健康、市場監督管理、行政審批、能源、人民防空、消防救援等部門和機構，按照各自職責，做好住宅物業管理相關工作。

第七條【街道辦、鄉鎮職責】街道辦事處、鄉（鎮）人民政府對轄區內的住宅物業管理活動履行下列職責：

（一）指導設立業主大會、選舉業主委員會、組建物業管理委員會，辦理相關備案手續；

（二）指導、監督業主大會、業主委員會、物業管理委員會、物業服務人依法履行職責；

（三）指導物業承接查驗，監督物業服務人規范管理和使用共有部分、共用設施設備；

（四）協助做好住宅專項維修資金的使用審核；

（五）開展物業服務質量評價；

（六）根據需要選定提供應急物業服務的物業服務人；

（七）協調處理住宅物業消防安全管理問題；

（八）建立健全社區綜合治理工作制度，協調解決物業管理重點難點問題。

第八條【居（村）委職責】居（村）民委員會應當協助街道辦事處、鄉（鎮）人民政府做好住宅物業管理相關工作，調解物業服務糾紛。

第九條【行業協會職責】物業管理行業協會應當按照章程開展行業自律管理，接受住房和城鄉建設主管部門的業務指導和民政部門的監督管理。

鼓勵物業服務人加入物業管理行業協會。

第十條【投訴舉報、輿論監督】任何組織或者個人有權對住宅物業管理違法行為進行投訴舉報。有關部門應當對投訴舉報的內容及時調查核實、依法處理，并按照規定予以回復。

報刊、廣播、電視等媒體應當加強對住宅物業管理法律、法規、政策和先進典型的宣傳，對違法行為進行輿論監督。

第二章 業主、業主組織與物業管理委員會

第十一條【業主和物業使用人】房屋的所有權人為業主。

不動產權屬證書或者不動產登記簿記載的不動產所有人僅為夫妻一方的，所有權人書面同意其配偶行使業主共同管理權的，其配偶視為業主。

依據生效法律文書和繼承、贈與、拆遷或者征收補償等民事法律行為，以及合法建造房屋等事實行為取得建筑物專有部分所有權的，應當認定為業主。

基于與建設單位之間的商品房買賣合同，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的，可以認定為業主。

物業的承租人、借用人、居住權人或者其他合法使用物業的組織和個人為物業使用人。

第十二條【權利義務】業主在享有以下權利：

（一）提議召開業主大會，參加業主大會會議；

（二）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；

（三）向業主委員會和物業服務人提出意見建議；

（四）選舉業主委員會委員，并享有被選舉權；

（五）依法使用物業共有部分、共用設施設備；

（六）監督住宅專項維修資金的管理、使用；

（七）監督業主公共收益的管理、使用；

（八）法律、法規規定的其他權利。

業主不得以放棄權利為由，不履行法律、法規規定的義務。

第十三條【業主大會】業主大會由物業服務區域內的全體業主組成，代表和維護全體業主在物業管理中的合法權益。

一個物業服務區域成立一個業主大會。業主人數少于五十人，且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

第十四條【業主大會成立條件】符合下列條件之一的，建設單位或者百分之五以上的業主、專有部分面積占比百分之五以上的業主、物業服務人，可以向住宅物業所在地的街道辦事處、鄉（鎮）人民政府提出籌備成立業主大會的書面申請：

（一）已出售并交付使用的房屋專有部分面積達到建筑物總面積百分之五十以上的；

（二）已出售并交付使用的房屋套數達到總套數百分之五十以上的；

（三）首套房屋出售并交付使用滿兩年且出售并使用房屋套數達到總套數百分之二十五以上的。

建設單位應當提供籌備首次業主大會會議所需的資料。

第十五條【籌備組】街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當自收到成立業主大會書面申請之日起三十日內，組織成立首次業主大會會議籌備組。

籌備組費用由建設單位承擔。因建設單位歇業、破產或者系老舊小區等原因導致首次業主大會籌備經費無法收取的，由縣（市、區）人民政府財政經費予以保障。

首次業主大會會議籌備組成員由業主代表,街道辦事處、鄉（鎮）人民政府代表，社區黨組織、居（村）民委員會代表和建設單位代表組成。

籌備組應當自成立之日起七日內，將成員名單和工作職責在物業服務區域內顯著位置進行不少于七日的公示。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府協調解決。

第十六條 【籌備組工作職責】籌備組應當自成立之日起三十日內完成下列籌備工作，并組織業主召開首次業主大會：

（一）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、內容和形式；

（二）確認業主身份和投票權；

（三）擬定管理規約、業主大會議事規則等草案；

（四）擬定業主委員會委員候選人條件和選舉辦法，確定候選人名單；

（五）確定首次業主大會會議的召開方案、表決議案；

（六）召開首次業主大會會議的其他籌備工作。

前款規定應當在首次業主大會會議召開十五日前在物業服務區域內顯著位置公告，公告時間不少于七日。業主對公告內容有異議的，應當在公告期內以書面形式向籌備組提出，籌備組應當在收到書面意見之日起七日內決定是否采納并書面答復。

籌備組完成籌備工作后，應當組織召開首次業主大會會議。逾期未能召開的，經街道辦事處、鄉（鎮）人民政府同意，延期三十日。

籌備組在業主大會成立后自行解散。

第十七條【業主大會成立】業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則、選舉產生業主委員會之日起成立。

第十八條【業主大會決定事項】下列事項由業主大會決定：

（一）制定和修改業主大會議事規則、管理規約；

（二）選舉或者更換業主委員會委員；

（三）選聘和解聘物業服務人，確定或者調整物業服務事項、服務標準和服務價格；

（四）使用住宅專項維修資金；

（五）籌集住宅專項維修資金；

（六）改建、重建建（構）筑物及附屬設施；

（七）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；

（八）共有部分經營收益的使用、分配；

（九）業主大會、業主委員會工作經費的籌集、管理和使用；

（十）審議業主委員會任期、換屆經濟責任審計報告；

（十一）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

第十九條【業主表決】業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定本條例第十七條第五項至第七項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定本條例第十七條規定的其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按照一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算。

業主委托代理人參加業主大會會議的，應當出具書面委托書，載明委托事項、委托權限及期限。

業主決定共同事項時，可以選擇采用現場投票、書面表決意見、電子投票等形式進行表決。通過電子投票方式表決的，應當采用物業管理服務信息系統中的電子投票系統進行。

第二十條【業委會】業主委員會由業主大會會議選舉產生，由五至十三人單數組成，每屆任期不超過五年，委員可以連選連任。業主委員會應當自選舉產生之日起七日內召開首次會議，推選主任、副主任。

鼓勵業主中的黨代表、人大代表、政協委員、社區支部委員、居（村）民委員會成員、退休黨員等通過法定程序擔任業主委員會委員。

第二十一條【業委會備案】業主委員會應當自產生之日起三十日內，向住宅物業所在地的街道辦事處、鄉（鎮）人民政府備案，按規定提交相關材料。

業主委員會憑備案證明，依法刻制、使用、管理印章和開立賬戶。

管理規約、業主大會議事規則修改，或者業主委員會委員更換的，業主委員會應當自變更之日起三十日內辦理變更備案。

第二十二條【業委會職責】業主委員會是業主大會的執行機構，履行以下職責：

（一）召集并主持業主大會會議，報告業主委員會履職情況；

（二）代表業主與業主大會選聘的物業服務人簽訂物業服務合同；

（三）執行業主大會的決定；

（四）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，督促業主按時交納物業費，監督和協助物業服務人履行物業服務合同；

（五）組織和監督住宅專項維修資金的籌集和使用；

（六）監督管理規約的實施；

（七）制作和保管會議記錄、業主共有部分的檔案、會計憑證以及賬簿、財務報表等有關資料；

（八）法律、法規規定和業主大會賦予的其他職責。

第二十三條【業委會信息公示】業主委員會應當及時將下列信息在住宅物業服務區域的顯著位置公示：

（一）業主委員會委員名單、職責分工；

（二）管理規約、業主大會議事規則；

（三）業主大會、業主委員會的決定；

（四）物業服務合同；

（五）業主大會、業主委員會工作經費收支情況；

（六）物業共有部分、共用設施設備的使用和收益情況；

（七）住宅專項維修資金的籌集、使用情況；

（八）其他應當向業主公示的資料和信息。

前款第（一）項內容應當長期公示，第（二）項至第（八）項內容公示時間不得少于九十日。前款規定的信息有變更的，業主委員會應當自變更之日起七日內公示。

業主委員會未按照規定公示相關資料和信息的，由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府責令其限期公示，并通告全體業主。

第二十四條【業委會禁止行為】業主委員會委員不得有下列行為：

（一）違反規定使用業主大會或者業主委員會印章；

（二）鼓動業主拒交物業費，散布不利于物業服務管理的虛假信息，打擊、報復有關投訴人、舉報人；

（三）弄虛作假，隱瞞事實真相，轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關文件、資料；

（四）未經業主大會決定，擅自與物業服務人簽訂或者解除物業服務合同；

（五）騙取、挪用、侵占住宅專項維修資金或者公共收益；

（六）索取或者收受建設單位、物業服務人、維修保養等單位或者有利害關系的業主提供的財物或者其他利益；

（七）向物業服務人銷售商品、承攬業務，牟取不當利益；

（八）損壞共用設施設備，違法搭建，破壞房屋外觀和承重結構，擅自利用共有部分、共有設施設備進行經營活動；

（九）其他侵害業主合法權益或者可能影響其公正履職的行為。

業主委員會委員違反前款規定的，經業主大會決定終止其委員資格，并在物業服務區域內顯著位置公示。

第二十五條【換屆選舉】業主委員會任期屆滿前九十日，應當召開業主大會會議進行換屆選舉。未按照規定進行新一屆業主委員會選舉的，由物業所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府督促其限期完成；逾期仍未進行換屆選舉的，由物業所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府組織換屆選舉。

業主委員會任期屆滿后自行解散。業主委員會應當在任期屆滿之日起十日內，將其保管和使用的印章、資金、辦公用房、物品和資料等移交新一屆業主委員會。

第二十六條【物管會】物業管理委員會作為臨時機構，組織業主共同決定物業管理事項，代行業主委員會部分職責，并推動符合條件的物業管理區域成立業主大會、選舉產生業主委員會。有下列情形之一的，街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府負責組建物業管理委員會：

（一）不具備成立業主大會條件的；

（二）具備成立業主大會條件，但是確有困難未成立的；

（三）業主大會會議未能選舉產生業主委員會的。

符合前款條件的，街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府應當對擬組建物業管理委員會事項進行公告，自公告之日起三十日內完成組建。

第三章 物業服務與管理

第二十七條【服務管理方式】業主可以委托物業服務人管理物業，也可以自行管理。

業主委托物業服務人管理的，一個物業服務區域應當由一個物業服務人實施物業管理。物業服務人將部分專項服務事項委托給專業性服務組織或者其他第三人的，應當就該部分專項服務事項向業主負責。物業服務人不得將其應當提供的全部物業服務轉委托給第三人，或者將全部物業服務支解后分別轉委托給第三人。

業主自行管理的，或者業主大會決定對物業實施自行管理的，應當在街道辦事處、鄉（鎮）人民政府的監督和指導下制定自行管理方案。其中，電梯、消防等具有專業技術要求的設施設備的維修和養護，應當由符合資質的專業機構或者人員實施。

第二十八條【前期物業服務人】建設單位在符合商品房預售或者現售條件前，應當依法通過招投標方式選聘物業服務人，簽訂前期物業服務合同。前期物業服務合同不得侵害物業買受人的合法權益。

投標人少于三人或者物業服務區域面積小于三萬平方米的，經住宅物業所在地的縣（市、區）住房和城鄉建設主管部門批準，可以采用協議的方式選聘物業服務人。

第二十九條【承接查驗】住宅物業竣工驗收備案之日起三十日內，建設單位應當與選聘的物業服務人對物業共有部分、共用設施設備進行承接查驗，并向業主公開查驗結果。

建設單位辦理物業承接驗收手續時應當向物業服務人移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術資料；

（三）供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準許使用文件；

（四）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

（五）物業服務所必需的其他資料。

物業承接查驗可以邀請業主代表、街道辦事處、鄉（鎮）人民政府或者物業管理行政主管部門參加。鼓勵建設單位、物業服務人委托第三方評估機構參與物業承接查驗，物業承接查驗的過程和結果可以公證。

物業承接查驗費用由建設單位和物業服務人在前期物業服務合同中約定。沒有約定或者約定不明確的，由建設單位承擔。

前期物業服務人應當自物業承接后三十日內，將建設單位移交的資料連同前期物業服務合同、臨時管理規約等資料報物業所在地的街道辦事處、鄉（鎮）人民政府備案。

第三十條【前期物業服務合同效力】新建住宅物業出售時，建設單位應當將前期物業服務合同作為商品房買賣合同的附件。前期物業服務合同對業主具有法律約束力。

前期物業服務合同約定的服務期限屆滿前，業主委員會、物業管理委員會或者業主與新物業服務人簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

第三十一條【物業服務人選聘】業主大會可以決定采用依法招標或者協議的方式選聘物業服務人。

物業服務合同應當包括雙方的權利義務、服務事項、服務質量、服務費用標準和收取辦法、住宅專項維修資金的管理使用、物業服務用房的管理和使用、服務期限、服務交接等條款。

物業服務人公開作出的有利于業主的服務承諾、增值服務等，為物業服務合同的組成部分。

第三十二條【報備登記】物業服務合同和項目負責人實行報備登記制度。

建設單位應當在簽訂前期物業服務合同之日起三十日內，向住宅物業所在地的縣（市、區）住房和城鄉建設主管部門申請前期物業服務合同和項目負責人報備登記。前期物業服務合同終止后，業主大會重新選聘物業服務人的，物業服務人應當自簽訂物業服務合同之日起三十日內，申請物業服務合同和項目負責人報備登記。項目負責人發生變動的，自變動之日起十五日內申請變更登記。

物業服務項目負責人應在完成報備登記后的二日內，將報備登記證明材料交至項目所屬街道辦事處、鄉（鎮）人民政府，接受屬地監管。

第三十三條【物業服務人義務】 物業服務人應當履行下列義務：

（一）向業主和物業使用人提供符合規范和標準的物業服務；

（二）向業主、物業使用人告知安全合理使用物業設施設備的注意事項；

（三）加強電梯、消防設施等涉及人身安全以及其他有特定要求設施設備的管理，及時委托專業機構檢驗、維修、養護，做好安全防范等工作；

（四）加強共有部分、共用設施設備的維修養護，公共綠地的養護，環境衛生的維護；

（五）常態化開展安全隱患巡查、排查，對違反治安、環保等法律、法規或者其他可能損害公共利益、侵害業主權益的行為，采取合理措施進行勸阻、制止，勸阻、制止無效的，及時向有關部門報告并協助處理；

（六）接受業主、業主委員會、物業管理委員會以及相關單位和部門的監督，及時處理業主的投訴、質疑，反饋處理情況；

（七）做好物業服務記錄，妥善保管檔案資料、賬冊；

（八）接入市智慧物業管理服務平臺，配合做好社區建設和治理工作；

（九）法律、法規規定以及物業服務合同約定的其他義務。

第三十四條【物業服務人禁止行為】物業服務人不得有下列行為：

（一）采取停止供水、供電、供氣、供熱，限制業主及其車輛出入等方式催交物業費；

（二）以業主拖欠物業費、不配合管理等理由，減少服務內容，降低服務質量；

（三）抬高、虛增、截留或者挪用、侵占住宅專項維修資金等其他費用；

（四）強行向業主、物業使用人指定特定服務企業或者推銷商品；

（五）擅自改變綠地使用性質和人防工程用途或者結構；

（六）泄露業主、物業使用人信息或者將其用于與物業服務無關的活動；

（七）以不正當理由拒絕業主查看監控視頻或者應當公開的資料，妨礙業主行使知情權；

（八）隱匿、轉移、毀損有關財物和資料，以業主欠交物業費、對業主共同決定有異議等為由拒絕退出，阻撓新物業服務人進場；

（九）法律、法規禁止或者損害業主合法權益的其他行為。

第三十五條【物業費標準】住宅物業費應當實行政府指導價和市場調節價。住宅前期物業服務和保障性住房物業費實行政府指導價。

實行政府指導價的，市人民政府發展和改革部門應當會同住房和城鄉建設主管部門制定基準價和浮動幅度，報市人民政府批準后向社會公布。住宅物業具體收費標準，應當按照物業服務等級報縣（市、區）發展和改革部門備案后執行。

實行市場調節價的，應當遵循公平、合理以及費用與服務水平相適應的原則，由業主和物業服務人協商確定。

市、縣（市、區）人民政府應當根據本地實際，建立保障性住房、老舊小區物業費補償機制，制定并落實補貼政策。

第三十六條【物業費收取】尚未出售或者尚未交付給業主的房屋，物業費由建設單位承擔。

已交付使用的房屋，物業費由業主承擔。業主自收到物業費交納通知之日起承擔物業費，但是不符合房屋交付條件、合同另有約定或者法律法規另有規定的除外。

業主逾期不交納的，物業服務人可以催告其在合理期限內交納，期滿仍不交納的，可以通過調解、仲裁或者訴訟的方式解決。

第三十七條【代收費】供電、供水、供熱、供燃氣、通訊等單位，應當直接向業主或者物業使用人收取相關費用，不得強制由物業服務人代為收取。

物業服務人受委托代收的，不得向業主、物業使用人額外加收費用。

第三十八條【物業服務公示】物業服務人應當在物業服務區域的顯著位置公示下列信息：

（一）物業服務人營業執照、項目負責人基本情況、聯系方式、物業服務投訴電話；

（二）物業服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等；

（三）電梯、消防、監控安防、電力等專業設施設備日常維修保養單位的名稱、資質、聯系方式和應急處置措施等；

（四）由物業服務人經營、管理的物業共有部分、共用設施設備的經營與收益情況；

（五）住宅專項維修資金的使用情況；

（六）其他依照法律、法規和物業服務合同、管理規約應當公布的信息。

前款第（一）項至第（三）項信息應當長期公示并及時更新；第（四）（五）項信息應當每年至少公示一次，公示時間不得少于六十日。

第三十九條【續聘另聘】物業服務合同期限屆滿前九十日，業主委員會應當組織召開業主大會會議對物業服務人的續聘、另聘作出決定。決定續聘的，業主委員會應當在合同期限屆滿前重新簽訂物業服務合同。決定另聘的，按照本條例第三十條的規定進行，在合同期限屆滿前六十日書面通知原物業服務人，合同另有約定的除外。

物業服務人決定在合同期限屆滿后不再提供物業服務的，應當在合同期限屆滿前九十日書面通知業主委員會或者物業管理委員會；沒有業主委員會或者物業管理委員會的，應當在物業服務區域顯著位置進行公示。合同對通知期限另有約定的，從其約定。

第四十條【終止退出】物業服務合同終止的，原物業服務人應當在合同終止之日起十五日內退出物業服務區域，在業主委員會或者物業管理委員會的見證下，配合新選聘的物業服務人或者相關主體移交下列資料和財物，辦理交接手續：

（一）物業承接查驗資料；

（二）業主名冊等相關資料；

（三）電梯、消防、監控等專業經營設施設備的技術手冊、維護保養記錄等相關資料；

（四）物業服務用房、業主共有部分和共用設施設備及資料；

（五）物業服務期間配置的固定設施設備資料；

（六）物業服務人建檔保存的物業改造、維修和養護資料；

（七）預收、代收有關費用或者利用共有部分、共用設施設備經營收益及相關賬冊、票據；

（八）法律、法規規定的應當移交的其他管理資料和財物。

物業服務合同終止后，在業主或者業主大會選聘的新物業服務人或者決定自行管理的業主接管之前，原物業服務人應當繼續處理物業服務事項，并有權請求相應的服務費用。

第四十一條【信用評價】縣（市、區）住房和城鄉建設主管部門應當建立健全物業服務人考核體系和信用評價體系，完善物業服務人信用信息的采集、記錄、公開，根據信用信息實施信用監管。

物業服務人的基礎信息、優良信息和負面信息等情況應當記入物業服務人信用檔案。

第四十二條【鼓勵條款】鼓勵物業服務人運用互聯網、物聯網等新技術，提升物業智慧管理服務水平 ，促進物業服務向智能、綠色方向發展。

鼓勵物業服務人探索“物業服務+生活服務”模式，通過線上線下服務融合發展，向養老、托幼、家政、文化、健康、房屋經紀、快遞收發等領域延伸，滿足居民多樣化多層次生活需求。物業服務人按照有關規定享受相應優惠扶持政策的，民政部門和街道辦事處、鄉（鎮）人民政府、居（村）民委員會應當予以指導、協助。

鼓勵物業服務人購買公共責任保險。

第四章 物業使用與維護

第四十三條【禁止行為】業主、物業使用人使用物業時，不得有下列行為：

（一）擅自改變專有部分的用途；

（二）違反規定進行裝飾、裝修，損壞或者擅自改變房屋主體、承重結構和外觀；

（三）違法搭建建（構）筑物、障礙物；

（四）擅自在樓道、門廳、電纜井內堆放雜物；

（五）違反安全管理規定存放易燃、易爆、劇毒、腐蝕性、放射性等危險物品；

（六）占用、堵塞、封閉消防通道、消防登高面，損壞消防設施及器材；

（七）違反規定在樓道、門廳等非規定存放點停放電動自行車，以及在以上場所進行充電；

（八）擅自占用綠地、人防工程；

（九）違反規定飼養動物或者飼養動物干擾他人正常生活；

（十）使用地樁、地鎖以及其他障礙物占用道路、公共停車泊位，違反規定停放車輛；

（十一）高空拋擲雜物；

（十二）違反規定傾倒垃圾、污水；

（十三）制造超過規定標準的噪音或者影響鄰居采光通風；

（十四）法律、法規規定以及管理規約禁止的其他行為。

第四十四條【裝修告知】業主、物業使用人裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務人，與物業服務人簽訂裝飾裝修服務協議，并配合其進行必要的現場檢查。

業主轉讓、出租專有部分、設立居住權或者依法改變共有部分用途的，應當及時告知物業服務人。

第四十五條【物業服務用房】新建住宅物業服務用房應當按照不低于開發建設總建筑面積千分之三的比例配建，總面積不得低于五十平方米，費用計入房屋建設成本。物業服務用房歸全體業主共有，不得擅自變更用途。

物業服務用房應當包括業主大會及業主委員會辦公用房，不得配置在地下室、車庫、儲藏間。

已投入使用但未配建物業服務用房的，應當通過新建、改建等方式予以完善。

第四十六條【占用挖掘】因維修、養護物業或者公共利益需要，業主、物業使用人、相關單位確需臨時占用、挖掘物業服務區域內道路、其他場地的，應當征得業主委員會和物業服務人的同意，接受物業服務人現場檢查。物業服務人確需臨時挖掘道路、其他場地的，應當征得業主委員會的同意。物業服務人應當向全體業主及時公告施工方案和施工期限。

業主、物業使用人、相關單位、物業服務人應當將臨時占用、挖掘的道路、其他場地以及臨遷的共用設施設備，在約定期限內恢復原狀。

第四十七條【車輛停放】物業服務區域內規劃用于停放機動車的車位（庫），應當首先滿足本區域內業主的需要，通過出售、附贈或者出租等方式約定歸屬。車位（庫）有空余的，可以臨時出租給本區域外的單位或者個人。

利用業主共有的道路或者其他場地設置的機動車車位、停車場，屬于全體業主共有。車位、停車場的場地使用費扣除必要管理費用后，收益屬于全體業主共有。

車輛在物業服務區域內停放、收費和管理等事項，由業主大會或者業主委員會決定。

第四十八條【充電設施】新建住宅物業，建設單位應當規劃建設電動自行車集中停放場所，并配置符合安全要求的充電設施。規劃用于停放機動車的車位（庫），應當按照新能源發展規劃和業主需要，為安裝停車充電基礎設施預留場地、空間和備用電力容量，配置相應的接入條件。

既有住宅物業，經業主大會決定，可以根據實際需要，利用公共停車位、共有部分等增建、改建符合規范和技術要求的新能源汽車、電動自行車充電設施。增建、改建、加裝充電設施的，供電專業經營單位和有關部門應當對供電設施增容改造給予指導和支持。

鼓勵采用智能負荷管控、智能有序充電等技術手段實現錯峰分時充電，提升電能利用效率。

第四十九條【專項維修資金】住宅專項維修資金屬業主共有，用于物業服務區域內電梯、屋頂、外墻、無障礙設施等共有部分保修期滿后的維修、更新和改造。

住宅專項維修資金實行專戶存儲、專款專用、業主決策、政府監督。

第五十條【緊急啟用】發生以下緊急情況危及房屋使用和人身安全時，業主委員會可以依法直接申請使用住宅專項維修資金：

（一）電梯故障；

（二）消防設施故障；

（三）屋面、外墻滲漏；

（四）業主共有的二次供水水泵運行中斷；

（五）排水設施堵塞、爆裂；

（六）樓體外立面存在脫落危險；

（七）其他緊急情況。

尚未產生業主委員會的，由物業管理委員會、物業服務人或者其他相關主體代為申請。

第五十一條【公共收益使用】住宅物業的公共收益屬于全體業主所有，包括：

（一）利用配建用房、電梯轎廂、車位、車庫等共有部分、共用設施設備經營產生的收入，在扣除合理成本之后所得收益；

（二）共有部分被依法征收的補償費；

（三）共有資金產生的孳息；

（四）其他合法收入。

公共收益應當主要用于補充住宅專項維修資金，也可以按照業主大會的決定用于共有部分、共用設施設備的維修、更新、改造等。

業主大會或者業主委員會要求對利用物業共有部分、共用設施設備開展經營活動收支情況進行審計的，物業服務人應當予以配合。

第五章 法律責任

第五十二條【通用條款】違反本條例規定，法律、行政法規、省人民代表大會及其常務委員會制定的地方性法規已有法律責任規定的，從其規定。

第五十三條【建設單位法律責任】違反本條例規定，建設單位有下列情形之一的，由縣（市、區）人民政府住房和城鄉建設主管部門給予處罰：

（一）未通過招投標方式或者未經批準擅自采用協議方式選聘物業服務人的，責令限期改正，給予警告，可以并處十萬元以下的罰款；

（二）拒不移交承接查驗有關資料的，責令限期改正；逾期仍不移交的，給予通報批評，并處一萬元以上十萬元以下的罰款；

（三）在物業服務區域內不按照規定配置物業服務用房的，責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處十萬元以上五十萬元以下的罰款。

第五十四條【物業服務人法律責任】違反本條例規定，物業服務人有下列情形之一的，由縣（市、區）人民政府住房和城鄉建設主管部門給予處罰：

（一）物業服務人將其應當提供的全部物業服務轉委托或者支解后分別轉委托給第三人的，責令限期改正，處委托合同價款百分之三十以上百分之五十以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任；

（二）采取停止供水、供電、供氣、供熱，限制業主及其車輛出入等方式催交物業費的，責令限期改正，給予警告，并處二千元以上一萬元以下的罰款；

（三）未按規定在物業服務區域顯著位置公布相關信息的，責令限期改正；逾期不改正的，給予通報批評，并處一千元以上五千元以下的罰款；

（四）物業服務合同終止后，拒不退出、拒不移交有關資料的，責令限期改正；逾期不改正的，給予通報批評，并處一萬元以上十萬元以下的罰款；

（五）未經業主大會同意，擅自改變物業服務用房用途的，責令限期改正，給予警告，并處一萬元以上十萬元以下的罰款。

第五十五條【挪用住宅專項維修資金法律責任】違反本條例規定，市、縣（市、區）人民政府住房和城鄉建設主管部門挪用住宅專項維修資金的，由同級人民政府追回被挪用的資金，沒收違法所得，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分。

物業服務人及其工作人員、業主委員會委員或者工作人員挪用住宅專項維修資金的，由市或者縣（市、區）住房和城鄉建設主管部門追回被挪用的資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數額二倍以下的罰款。

挪用住宅專項維修資金構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第五十六條【建設單位、物業服務人未報備法律責任】違反本條例規定，建設單位、物業服務人逾期不辦理（前期）物業服務合同和項目負責人報備登記或者報備登記資料弄虛作假的，由縣（市、區）住房和城鄉建設主管部門責令限期改正；逾期不改正的，記入信用檔案，處一萬元以上三萬元以下的罰款。

第五十七條【業主、物業使用人法律責任】違反本條例第四十三條的規定，由相關部門依法處理。

第五十八條【國家機關工作人員法律責任】國家機關工作人員在住宅物業管理工作中濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第六章 附 則

第五十九條【專業用語含義】本條例中有關專業用語的含義：

（一）專有部分，是指在構造上和利用上具有獨立性、由單個業主獨立使用、處分的物業部位，一般包括：門戶以內的房間、廚房、衛生間、陽臺、天井、庭院以及室內墻面等部位；業主自用的門窗、衛生潔具和通向總管的供水、排水、供暖、燃氣管道、電線以及水、電、氣、熱戶表等設備。

（二）共有部分，是指由物業管理區域內全體業主或者部分業主共有的部位，一般包括：物業的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

（三）共用設施設備，是指物業管理區域內的綠地、道路、化糞池、污水井、雨水井、垃圾中轉站、電梯、房屋的排水管道、信報箱、消防設施、公共照明設施、監控設施、避雷設施、公用天線、公用設施設備用房等。

第六十條【施行時間】本條例自2024年 月 日起施行。