呂梁市人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )公告

呂梁市第四屆人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )第十八次會(huì )議初次審議了《呂梁市住宅物業(yè)管理條例（草案）》，為推進(jìn)科學(xué)立法、民主立法、依法立法，提高立法質(zhì)量，現將初審后的條例（草案）向社會(huì )廣泛征求意見(jiàn)。請通過(guò)以下方式提出意見(jiàn)：

1.發(fā)送電子郵件至llsrdfzw@163.com

2.寄送呂梁市人大常委會(huì )法制工作委員會(huì )

地 址：呂梁市離石區永寧中路9號

郵 編：033000

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呂梁市人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )

2024年7月4日

目 錄

第一章　總　則

第二章　業(yè)主、業(yè)主組織與物業(yè)管理委員會(huì )

第三章　物業(yè)服務(wù)與管理

第四章　物業(yè)使用與維護

第五章　法律責任

第六章　附　則

第一章 總 則

第一條【立法目的】為規范住宅物業(yè)管理活動(dòng)，維護業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人等相關(guān)主體的合法權益，營(yíng)造和諧宜居環(huán)境，推進(jìn)物業(yè)管理融入基層治理，根據《中華人民共和國民法典》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《山西省物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律、法規，結合本市實(shí)際，制定本條例。

第二條【適用范圍】本條例適用于本市行政區域內住宅物業(yè)服務(wù)及其監督管理等活動(dòng)。

第三條【基本原則】住宅物業(yè)管理堅持業(yè)主自治、專(zhuān)業(yè)服務(wù)、屬地管理、政府監管的原則。

第四條【政府職責】市、縣（市、區）人民政府應當將住宅物業(yè)管理納入基層社會(huì )治理體系，建立健全協(xié)調聯(lián)動(dòng)機制，推進(jìn)住宅物業(yè)管理市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化、規范化。

縣（市、區）人民政府應當明確街道辦事處、鄉（鎮）人民政府承擔指導和監督住宅物業(yè)管理活動(dòng)的工作機構和人員，保障工作經(jīng)費。

第五條【主管部門(mén)職責】市、縣（市、區）人民政府住房和城鄉建設主管部門(mén)負責本行政區域內住宅物業(yè)管理活動(dòng)的指導、監督和管理工作，履行下列職責：

（一）指導、監督物業(yè)管理招投標、（前期）物業(yè)服務(wù)合同和項目負責人的報備登記等工作；

（二）指導、監督住宅專(zhuān)項維修資金的籌集、管理和使用；

（三）會(huì )同相關(guān)部門(mén)制定物業(yè)服務(wù)等級標準，并指導、開(kāi)展物業(yè)服務(wù)等級評定。

（四）建立健全物業(yè)服務(wù)人信用檔案，并接受查詢(xún)；

（五）建立并推廣使用智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺；

（六）制定物業(yè)服務(wù)合同、承接查驗協(xié)議、裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議等示范文本；

（七）組織開(kāi)展物業(yè)管理相關(guān)法律、法規的宣傳和培訓；

（八）依法查處違反住宅物業(yè)管理法律、法規的行為；

（九）法律、法規規定的其他職責。

第六條【其他部門(mén)職責】市、縣（市、區）人民政府發(fā)展和改革、公安、民政、規劃和自然資源、生態(tài)環(huán)境、城市管理、衛生健康、市場(chǎng)監督管理、行政審批、能源、人民防空、消防救援等部門(mén)和機構，按照各自職責，做好住宅物業(yè)管理相關(guān)工作。

第七條【街道辦、鄉鎮職責】街道辦事處、鄉（鎮）人民政府對轄區內的住宅物業(yè)管理活動(dòng)履行下列職責：

（一）指導設立業(yè)主大會(huì )、選舉業(yè)主委員會(huì )、組建物業(yè)管理委員會(huì )，辦理相關(guān)備案手續；

（二）指導、監督業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)人依法履行職責；

（三）指導物業(yè)承接查驗，監督物業(yè)服務(wù)人規范管理和使用共有部分、共用設施設備；

（四）協(xié)助做好住宅專(zhuān)項維修資金的使用審核；

（五）開(kāi)展物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評價(jià)；

（六）根據需要選定提供應急物業(yè)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)人；

（七）協(xié)調處理住宅物業(yè)消防安全管理問(wèn)題；

（八）建立健全社區綜合治理工作制度，協(xié)調解決物業(yè)管理重點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題。

第八條【居（村）委職責】居（村）民委員會(huì )應當協(xié)助街道辦事處、鄉（鎮）人民政府做好住宅物業(yè)管理相關(guān)工作，調解物業(yè)服務(wù)糾紛。

第九條【行業(yè)協(xié)會(huì )職責】物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )應當按照章程開(kāi)展行業(yè)自律管理，接受住房和城鄉建設主管部門(mén)的業(yè)務(wù)指導和民政部門(mén)的監督管理。

鼓勵物業(yè)服務(wù)人加入物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )。

第十條【投訴舉報、輿論監督】任何組織或者個(gè)人有權對住宅物業(yè)管理違法行為進(jìn)行投訴舉報。有關(guān)部門(mén)應當對投訴舉報的內容及時(shí)調查核實(shí)、依法處理，并按照規定予以回復。

報刊、廣播、電視等媒體應當加強對住宅物業(yè)管理法律、法規、政策和先進(jìn)典型的宣傳，對違法行為進(jìn)行輿論監督。

第二章 業(yè)主、業(yè)主組織與物業(yè)管理委員會(huì )

第十一條【業(yè)主和物業(yè)使用人】房屋的所有權人為業(yè)主。

不動(dòng)產(chǎn)權屬證書(shū)或者不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的不動(dòng)產(chǎn)所有人僅為夫妻一方的，所有權人書(shū)面同意其配偶行使業(yè)主共同管理權的，其配偶視為業(yè)主。

依據生效法律文書(shū)和繼承、贈與、拆遷或者征收補償等民事法律行為，以及合法建造房屋等事實(shí)行為取得建筑物專(zhuān)有部分所有權的，應當認定為業(yè)主。

基于與建設單位之間的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，已經(jīng)合法占有建筑物專(zhuān)有部分，但尚未依法辦理所有權登記的，可以認定為業(yè)主。

物業(yè)的承租人、借用人、居住權人或者其他合法使用物業(yè)的組織和個(gè)人為物業(yè)使用人。

第十二條【權利義務(wù)】業(yè)主在享有以下權利：

（一）提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議；

（二）提出制定和修改管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則的建議；

（三）向業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)服務(wù)人提出意見(jiàn)建議；

（四）選舉業(yè)主委員會(huì )委員，并享有被選舉權；

（五）依法使用物業(yè)共有部分、共用設施設備；

（六）監督住宅專(zhuān)項維修資金的管理、使用；

（七）監督業(yè)主公共收益的管理、使用；

（八）法律、法規規定的其他權利。

業(yè)主不得以放棄權利為由，不履行法律、法規規定的義務(wù)。

第十三條【業(yè)主大會(huì )】業(yè)主大會(huì )由物業(yè)服務(wù)區域內的全體業(yè)主組成，代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理中的合法權益。

一個(gè)物業(yè)服務(wù)區域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )。業(yè)主人數少于五十人，且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì )的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )職責。

第十四條【業(yè)主大會(huì )成立條件】符合下列條件之一的，建設單位或者百分之五以上的業(yè)主、專(zhuān)有部分面積占比百分之五以上的業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人，可以向住宅物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉（鎮）人民政府提出籌備成立業(yè)主大會(huì )的書(shū)面申請：

（一）已出售并交付使用的房屋專(zhuān)有部分面積達到建筑物總面積百分之五十以上的；

（二）已出售并交付使用的房屋套數達到總套數百分之五十以上的；

（三）首套房屋出售并交付使用滿(mǎn)兩年且出售并使用房屋套數達到總套數百分之二十五以上的。

建設單位應當提供籌備首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議所需的資料。

第十五條【籌備組】街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當自收到成立業(yè)主大會(huì )書(shū)面申請之日起三十日內，組織成立首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備組。

籌備組費用由建設單位承擔。因建設單位歇業(yè)、破產(chǎn)或者系老舊小區等原因導致首次業(yè)主大會(huì )籌備經(jīng)費無(wú)法收取的，由縣（市、區）人民政府財政經(jīng)費予以保障。

首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備組成員由業(yè)主代表,街道辦事處、鄉（鎮）人民政府代表，社區黨組織、居（村）民委員會(huì )代表和建設單位代表組成。

籌備組應當自成立之日起七日內，將成員名單和工作職責在物業(yè)服務(wù)區域內顯著(zhù)位置進(jìn)行不少于七日的公示。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府協(xié)調解決。

第十六條 【籌備組工作職責】籌備組應當自成立之日起三十日內完成下列籌備工作，并組織業(yè)主召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )：

（一）確定首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、內容和形式；

（二）確認業(yè)主身份和投票權；

（三）擬定管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則等草案；

（四）擬定業(yè)主委員會(huì )委員候選人條件和選舉辦法，確定候選人名單；

（五）確定首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的召開(kāi)方案、表決議案；

（六）召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的其他籌備工作。

前款規定應當在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)十五日前在物業(yè)服務(wù)區域內顯著(zhù)位置公告，公告時(shí)間不少于七日。業(yè)主對公告內容有異議的，應當在公告期內以書(shū)面形式向籌備組提出，籌備組應當在收到書(shū)面意見(jiàn)之日起七日內決定是否采納并書(shū)面答復。

籌備組完成籌備工作后，應當組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議。逾期未能召開(kāi)的，經(jīng)街道辦事處、鄉（鎮）人民政府同意，延期三十日。

籌備組在業(yè)主大會(huì )成立后自行解散。

第十七條【業(yè)主大會(huì )成立】業(yè)主大會(huì )自首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決通過(guò)管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )之日起成立。

第十八條【業(yè)主大會(huì )決定事項】下列事項由業(yè)主大會(huì )決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會(huì )議事規則、管理規約；

（二）選舉或者更換業(yè)主委員會(huì )委員；

（三）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)人，確定或者調整物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標準和服務(wù)價(jià)格；

（四）使用住宅專(zhuān)項維修資金；

（五）籌集住宅專(zhuān)項維修資金；

（六）改建、重建建（構）筑物及附屬設施；

（七）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；

（八）共有部分經(jīng)營(yíng)收益的使用、分配；

（九）業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )工作經(jīng)費的籌集、管理和使用；

（十）審議業(yè)主委員會(huì )任期、換屆經(jīng)濟責任審計報告；

（十一）有關(guān)共有和共同管理權利的其他重大事項。

第十九條【業(yè)主表決】業(yè)主共同決定事項，應當由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定本條例第十七條第五項至第七項規定的事項，應當經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數四分之三以上的業(yè)主同意。決定本條例第十七條規定的其他事項，應當經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數的業(yè)主且參與表決人數過(guò)半數的業(yè)主同意。

業(yè)主人數，按照專(zhuān)有部分的數量計算，一個(gè)專(zhuān)有部分按照一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買(mǎi)受人擁有一個(gè)以上專(zhuān)有部分的，按照一人計算。

業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議的，應當出具書(shū)面委托書(shū)，載明委托事項、委托權限及期限。

業(yè)主決定共同事項時(shí)，可以選擇采用現場(chǎng)投票、書(shū)面表決意見(jiàn)、電子投票等形式進(jìn)行表決。通過(guò)電子投票方式表決的，應當采用物業(yè)管理服務(wù)信息系統中的電子投票系統進(jìn)行。

第二十條【業(yè)委會(huì )】業(yè)主委員會(huì )由業(yè)主大會(huì )會(huì )議選舉產(chǎn)生，由五至十三人單數組成，每屆任期不超過(guò)五年，委員可以連選連任。業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起七日內召開(kāi)首次會(huì )議，推選主任、副主任。

鼓勵業(yè)主中的黨代表、人大代表、政協(xié)委員、社區支部委員、居（村）民委員會(huì )成員、退休黨員等通過(guò)法定程序擔任業(yè)主委員會(huì )委員。

第二十一條【業(yè)委會(huì )備案】業(yè)主委員會(huì )應當自產(chǎn)生之日起三十日內，向住宅物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉（鎮）人民政府備案，按規定提交相關(guān)材料。

業(yè)主委員會(huì )憑備案證明，依法刻制、使用、管理印章和開(kāi)立賬戶(hù)。

管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則修改，或者業(yè)主委員會(huì )委員更換的，業(yè)主委員會(huì )應當自變更之日起三十日內辦理變更備案。

第二十二條【業(yè)委會(huì )職責】業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構，履行以下職責：

（一）召集并主持業(yè)主大會(huì )會(huì )議，報告業(yè)主委員會(huì )履職情況；

（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（三）執行業(yè)主大會(huì )的決定；

（四）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)費，監督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同；

（五）組織和監督住宅專(zhuān)項維修資金的籌集和使用；

（六）監督管理規約的實(shí)施；

（七）制作和保管會(huì )議記錄、業(yè)主共有部分的檔案、會(huì )計憑證以及賬簿、財務(wù)報表等有關(guān)資料；

（八）法律、法規規定和業(yè)主大會(huì )賦予的其他職責。

第二十三條【業(yè)委會(huì )信息公示】業(yè)主委員會(huì )應當及時(shí)將下列信息在住宅物業(yè)服務(wù)區域的顯著(zhù)位置公示：

（一）業(yè)主委員會(huì )委員名單、職責分工；

（二）管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則；

（三）業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的決定；

（四）物業(yè)服務(wù)合同；

（五）業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )工作經(jīng)費收支情況；

（六）物業(yè)共有部分、共用設施設備的使用和收益情況；

（七）住宅專(zhuān)項維修資金的籌集、使用情況；

（八）其他應當向業(yè)主公示的資料和信息。

前款第（一）項內容應當長(cháng)期公示，第（二）項至第（八）項內容公示時(shí)間不得少于九十日。前款規定的信息有變更的，業(yè)主委員會(huì )應當自變更之日起七日內公示。

業(yè)主委員會(huì )未按照規定公示相關(guān)資料和信息的，由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府責令其限期公示，并通告全體業(yè)主。

第二十四條【業(yè)委會(huì )禁止行為】業(yè)主委員會(huì )委員不得有下列行為：

（一）違反規定使用業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )印章；

（二）鼓動(dòng)業(yè)主拒交物業(yè)費，散布不利于物業(yè)服務(wù)管理的虛假信息，打擊、報復有關(guān)投訴人、舉報人；

（三）弄虛作假，隱瞞事實(shí)真相，轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關(guān)文件、資料；

（四）未經(jīng)業(yè)主大會(huì )決定，擅自與物業(yè)服務(wù)人簽訂或者解除物業(yè)服務(wù)合同；

（五）騙取、挪用、侵占住宅專(zhuān)項維修資金或者公共收益；

（六）索取或者收受建設單位、物業(yè)服務(wù)人、維修保養等單位或者有利害關(guān)系的業(yè)主提供的財物或者其他利益；

（七）向物業(yè)服務(wù)人銷(xiāo)售商品、承攬業(yè)務(wù)，牟取不當利益；

（八）損壞共用設施設備，違法搭建，破壞房屋外觀(guān)和承重結構，擅自利用共有部分、共有設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；

（九）其他侵害業(yè)主合法權益或者可能影響其公正履職的行為。

業(yè)主委員會(huì )委員違反前款規定的，經(jīng)業(yè)主大會(huì )決定終止其委員資格，并在物業(yè)服務(wù)區域內顯著(zhù)位置公示。

第二十五條【換屆選舉】業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)前九十日，應當召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議進(jìn)行換屆選舉。未按照規定進(jìn)行新一屆業(yè)主委員會(huì )選舉的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府督促其限期完成；逾期仍未進(jìn)行換屆選舉的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府組織換屆選舉。

業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)后自行解散。業(yè)主委員會(huì )應當在任期屆滿(mǎn)之日起十日內，將其保管和使用的印章、資金、辦公用房、物品和資料等移交新一屆業(yè)主委員會(huì )。

第二十六條【物管會(huì )】物業(yè)管理委員會(huì )作為臨時(shí)機構，組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項，代行業(yè)主委員會(huì )部分職責，并推動(dòng)符合條件的物業(yè)管理區域成立業(yè)主大會(huì )、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。有下列情形之一的，街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府負責組建物業(yè)管理委員會(huì )：

（一）不具備成立業(yè)主大會(huì )條件的；

（二）具備成立業(yè)主大會(huì )條件，但是確有困難未成立的；

（三）業(yè)主大會(huì )會(huì )議未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )的。

符合前款條件的，街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府應當對擬組建物業(yè)管理委員會(huì )事項進(jìn)行公告，自公告之日起三十日內完成組建。

第三章 物業(yè)服務(wù)與管理

第二十七條【服務(wù)管理方式】業(yè)主可以委托物業(yè)服務(wù)人管理物業(yè)，也可以自行管理。

業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)人管理的，一個(gè)物業(yè)服務(wù)區域應當由一個(gè)物業(yè)服務(wù)人實(shí)施物業(yè)管理。物業(yè)服務(wù)人將部分專(zhuān)項服務(wù)事項委托給專(zhuān)業(yè)性服務(wù)組織或者其他第三人的，應當就該部分專(zhuān)項服務(wù)事項向業(yè)主負責。物業(yè)服務(wù)人不得將其應當提供的全部物業(yè)服務(wù)轉委托給第三人，或者將全部物業(yè)服務(wù)支解后分別轉委托給第三人。

業(yè)主自行管理的，或者業(yè)主大會(huì )決定對物業(yè)實(shí)施自行管理的，應當在街道辦事處、鄉（鎮）人民政府的監督和指導下制定自行管理方案。其中，電梯、消防等具有專(zhuān)業(yè)技術(shù)要求的設施設備的維修和養護，應當由符合資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)機構或者人員實(shí)施。

第二十八條【前期物業(yè)服務(wù)人】建設單位在符合商品房預售或者現售條件前，應當依法通過(guò)招投標方式選聘物業(yè)服務(wù)人，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權益。

投標人少于三人或者物業(yè)服務(wù)區域面積小于三萬(wàn)平方米的，經(jīng)住宅物業(yè)所在地的縣（市、區）住房和城鄉建設主管部門(mén)批準，可以采用協(xié)議的方式選聘物業(yè)服務(wù)人。

第二十九條【承接查驗】住宅物業(yè)竣工驗收備案之日起三十日內，建設單位應當與選聘的物業(yè)服務(wù)人對物業(yè)共有部分、共用設施設備進(jìn)行承接查驗，并向業(yè)主公開(kāi)查驗結果。

建設單位辦理物業(yè)承接驗收手續時(shí)應當向物業(yè)服務(wù)人移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術(shù)資料；

（三）供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等準許使用文件；

（四）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；

（五）物業(yè)服務(wù)所必需的其他資料。

物業(yè)承接查驗可以邀請業(yè)主代表、街道辦事處、鄉（鎮）人民政府或者物業(yè)管理行政主管部門(mén)參加。鼓勵建設單位、物業(yè)服務(wù)人委托第三方評估機構參與物業(yè)承接查驗，物業(yè)承接查驗的過(guò)程和結果可以公證。

物業(yè)承接查驗費用由建設單位和物業(yè)服務(wù)人在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。沒(méi)有約定或者約定不明確的，由建設單位承擔。

前期物業(yè)服務(wù)人應當自物業(yè)承接后三十日內，將建設單位移交的資料連同前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規約等資料報物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉（鎮）人民政府備案。

第三十條【前期物業(yè)服務(wù)合同效力】新建住宅物業(yè)出售時(shí)，建設單位應當將前期物業(yè)服務(wù)合同作為商品房買(mǎi)賣(mài)合同的附件。前期物業(yè)服務(wù)合同對業(yè)主具有法律約束力。

前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)期限屆滿(mǎn)前，業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理委員會(huì )或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

第三十一條【物業(yè)服務(wù)人選聘】業(yè)主大會(huì )可以決定采用依法招標或者協(xié)議的方式選聘物業(yè)服務(wù)人。

物業(yè)服務(wù)合同應當包括雙方的權利義務(wù)、服務(wù)事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用標準和收取辦法、住宅專(zhuān)項維修資金的管理使用、物業(yè)服務(wù)用房的管理和使用、服務(wù)期限、服務(wù)交接等條款。

物業(yè)服務(wù)人公開(kāi)作出的有利于業(yè)主的服務(wù)承諾、增值服務(wù)等，為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。

第三十二條【報備登記】物業(yè)服務(wù)合同和項目負責人實(shí)行報備登記制度。

建設單位應當在簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同之日起三十日內，向住宅物業(yè)所在地的縣（市、區）住房和城鄉建設主管部門(mén)申請前期物業(yè)服務(wù)合同和項目負責人報備登記。前期物業(yè)服務(wù)合同終止后，業(yè)主大會(huì )重新選聘物業(yè)服務(wù)人的，物業(yè)服務(wù)人應當自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起三十日內，申請物業(yè)服務(wù)合同和項目負責人報備登記。項目負責人發(fā)生變動(dòng)的，自變動(dòng)之日起十五日內申請變更登記。

物業(yè)服務(wù)項目負責人應在完成報備登記后的二日內，將報備登記證明材料交至項目所屬街道辦事處、鄉（鎮）人民政府，接受屬地監管。

第三十三條【物業(yè)服務(wù)人義務(wù)】 物業(yè)服務(wù)人應當履行下列義務(wù)：

（一）向業(yè)主和物業(yè)使用人提供符合規范和標準的物業(yè)服務(wù)；

（二）向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全合理使用物業(yè)設施設備的注意事項；

（三）加強電梯、消防設施等涉及人身安全以及其他有特定要求設施設備的管理，及時(shí)委托專(zhuān)業(yè)機構檢驗、維修、養護，做好安全防范等工作；

（四）加強共有部分、共用設施設備的維修養護，公共綠地的養護，環(huán)境衛生的維護；

（五）常態(tài)化開(kāi)展安全隱患巡查、排查，對違反治安、環(huán)保等法律、法規或者其他可能損害公共利益、侵害業(yè)主權益的行為，采取合理措施進(jìn)行勸阻、制止，勸阻、制止無(wú)效的，及時(shí)向有關(guān)部門(mén)報告并協(xié)助處理；

（六）接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理委員會(huì )以及相關(guān)單位和部門(mén)的監督，及時(shí)處理業(yè)主的投訴、質(zhì)疑，反饋處理情況；

（七）做好物業(yè)服務(wù)記錄，妥善保管檔案資料、賬冊；

（八）接入市智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺，配合做好社區建設和治理工作；

（九）法律、法規規定以及物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。

第三十四條【物業(yè)服務(wù)人禁止行為】物業(yè)服務(wù)人不得有下列行為：

（一）采取停止供水、供電、供氣、供熱，限制業(yè)主及其車(chē)輛出入等方式催交物業(yè)費；

（二）以業(yè)主拖欠物業(yè)費、不配合管理等理由，減少服務(wù)內容，降低服務(wù)質(zhì)量；

（三）抬高、虛增、截留或者挪用、侵占住宅專(zhuān)項維修資金等其他費用；

（四）強行向業(yè)主、物業(yè)使用人指定特定服務(wù)企業(yè)或者推銷(xiāo)商品；

（五）擅自改變綠地使用性質(zhì)和人防工程用途或者結構；

（六）泄露業(yè)主、物業(yè)使用人信息或者將其用于與物業(yè)服務(wù)無(wú)關(guān)的活動(dòng)；

（七）以不正當理由拒絕業(yè)主查看監控視頻或者應當公開(kāi)的資料，妨礙業(yè)主行使知情權；

（八）隱匿、轉移、毀損有關(guān)財物和資料，以業(yè)主欠交物業(yè)費、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕退出，阻撓新物業(yè)服務(wù)人進(jìn)場(chǎng)；

（九）法律、法規禁止或者損害業(yè)主合法權益的其他行為。

第三十五條【物業(yè)費標準】住宅物業(yè)費應當實(shí)行政府指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià)。住宅前期物業(yè)服務(wù)和保障性住房物業(yè)費實(shí)行政府指導價(jià)。

實(shí)行政府指導價(jià)的，市人民政府發(fā)展和改革部門(mén)應當會(huì )同住房和城鄉建設主管部門(mén)制定基準價(jià)和浮動(dòng)幅度，報市人民政府批準后向社會(huì )公布。住宅物業(yè)具體收費標準，應當按照物業(yè)服務(wù)等級報縣（市、區）發(fā)展和改革部門(mén)備案后執行。

實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)的，應當遵循公平、合理以及費用與服務(wù)水平相適應的原則，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人協(xié)商確定。

市、縣（市、區）人民政府應當根據本地實(shí)際，建立保障性住房、老舊小區物業(yè)費補償機制，制定并落實(shí)補貼政策。

第三十六條【物業(yè)費收取】尚未出售或者尚未交付給業(yè)主的房屋，物業(yè)費由建設單位承擔。

已交付使用的房屋，物業(yè)費由業(yè)主承擔。業(yè)主自收到物業(yè)費交納通知之日起承擔物業(yè)費，但是不符合房屋交付條件、合同另有約定或者法律法規另有規定的除外。

業(yè)主逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內交納，期滿(mǎn)仍不交納的，可以通過(guò)調解、仲裁或者訴訟的方式解決。

第三十七條【代收費】供電、供水、供熱、供燃氣、通訊等單位，應當直接向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取相關(guān)費用，不得強制由物業(yè)服務(wù)人代為收取。

物業(yè)服務(wù)人受委托代收的，不得向業(yè)主、物業(yè)使用人額外加收費用。

第三十八條【物業(yè)服務(wù)公示】物業(yè)服務(wù)人應當在物業(yè)服務(wù)區域的顯著(zhù)位置公示下列信息：

（一）物業(yè)服務(wù)人營(yíng)業(yè)執照、項目負責人基本情況、聯(lián)系方式、物業(yè)服務(wù)投訴電話(huà)；

（二）物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內容、服務(wù)標準、收費項目、收費標準、收費方式等；

（三）電梯、消防、監控安防、電力等專(zhuān)業(yè)設施設備日常維修保養單位的名稱(chēng)、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應急處置措施等；

（四）由物業(yè)服務(wù)人經(jīng)營(yíng)、管理的物業(yè)共有部分、共用設施設備的經(jīng)營(yíng)與收益情況；

（五）住宅專(zhuān)項維修資金的使用情況；

（六）其他依照法律、法規和物業(yè)服務(wù)合同、管理規約應當公布的信息。

前款第（一）項至第（三）項信息應當長(cháng)期公示并及時(shí)更新；第（四）（五）項信息應當每年至少公示一次，公示時(shí)間不得少于六十日。

第三十九條【續聘另聘】物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)前九十日，業(yè)主委員會(huì )應當組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議對物業(yè)服務(wù)人的續聘、另聘作出決定。決定續聘的，業(yè)主委員會(huì )應當在合同期限屆滿(mǎn)前重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同。決定另聘的，按照本條例第三十條的規定進(jìn)行，在合同期限屆滿(mǎn)前六十日書(shū)面通知原物業(yè)服務(wù)人，合同另有約定的除外。

物業(yè)服務(wù)人決定在合同期限屆滿(mǎn)后不再提供物業(yè)服務(wù)的，應當在合同期限屆滿(mǎn)前九十日書(shū)面通知業(yè)主委員會(huì )或者物業(yè)管理委員會(huì )；沒(méi)有業(yè)主委員會(huì )或者物業(yè)管理委員會(huì )的，應當在物業(yè)服務(wù)區域顯著(zhù)位置進(jìn)行公示。合同對通知期限另有約定的，從其約定。

第四十條【終止退出】物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)人應當在合同終止之日起十五日內退出物業(yè)服務(wù)區域，在業(yè)主委員會(huì )或者物業(yè)管理委員會(huì )的見(jiàn)證下，配合新選聘的物業(yè)服務(wù)人或者相關(guān)主體移交下列資料和財物，辦理交接手續：

（一）物業(yè)承接查驗資料；

（二）業(yè)主名冊等相關(guān)資料；

（三）電梯、消防、監控等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的技術(shù)手冊、維護保養記錄等相關(guān)資料；

（四）物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主共有部分和共用設施設備及資料；

（五）物業(yè)服務(wù)期間配置的固定設施設備資料；

（六）物業(yè)服務(wù)人建檔保存的物業(yè)改造、維修和養護資料；

（七）預收、代收有關(guān)費用或者利用共有部分、共用設施設備經(jīng)營(yíng)收益及相關(guān)賬冊、票據；

（八）法律、法規規定的應當移交的其他管理資料和財物。

物業(yè)服務(wù)合同終止后，在業(yè)主或者業(yè)主大會(huì )選聘的新物業(yè)服務(wù)人或者決定自行管理的業(yè)主接管之前，原物業(yè)服務(wù)人應當繼續處理物業(yè)服務(wù)事項，并有權請求相應的服務(wù)費用。

第四十一條【信用評價(jià)】縣（市、區）住房和城鄉建設主管部門(mén)應當建立健全物業(yè)服務(wù)人考核體系和信用評價(jià)體系，完善物業(yè)服務(wù)人信用信息的采集、記錄、公開(kāi)，根據信用信息實(shí)施信用監管。

物業(yè)服務(wù)人的基礎信息、優(yōu)良信息和負面信息等情況應當記入物業(yè)服務(wù)人信用檔案。

第四十二條【鼓勵條款】鼓勵物業(yè)服務(wù)人運用互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)等新技術(shù)，提升物業(yè)智慧管理服務(wù)水平 ，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)向智能、綠色方向發(fā)展。

鼓勵物業(yè)服務(wù)人探索“物業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)”模式，通過(guò)線(xiàn)上線(xiàn)下服務(wù)融合發(fā)展，向養老、托幼、家政、文化、健康、房屋經(jīng)紀、快遞收發(fā)等領(lǐng)域延伸，滿(mǎn)足居民多樣化多層次生活需求。物業(yè)服務(wù)人按照有關(guān)規定享受相應優(yōu)惠扶持政策的，民政部門(mén)和街道辦事處、鄉（鎮）人民政府、居（村）民委員會(huì )應當予以指導、協(xié)助。

鼓勵物業(yè)服務(wù)人購買(mǎi)公共責任保險。

第四章 物業(yè)使用與維護

第四十三條【禁止行為】業(yè)主、物業(yè)使用人使用物業(yè)時(shí)，不得有下列行為：

（一）擅自改變專(zhuān)有部分的用途；

（二）違反規定進(jìn)行裝飾、裝修，損壞或者擅自改變房屋主體、承重結構和外觀(guān)；

（三）違法搭建建（構）筑物、障礙物；

（四）擅自在樓道、門(mén)廳、電纜井內堆放雜物；

（五）違反安全管理規定存放易燃、易爆、劇毒、腐蝕性、放射性等危險物品；

（六）占用、堵塞、封閉消防通道、消防登高面，損壞消防設施及器材；

（七）違反規定在樓道、門(mén)廳等非規定存放點(diǎn)停放電動(dòng)自行車(chē)，以及在以上場(chǎng)所進(jìn)行充電；

（八）擅自占用綠地、人防工程；

（九）違反規定飼養動(dòng)物或者飼養動(dòng)物干擾他人正常生活；

（十）使用地樁、地鎖以及其他障礙物占用道路、公共停車(chē)泊位，違反規定停放車(chē)輛；

（十一）高空拋擲雜物；

（十二）違反規定傾倒垃圾、污水；

（十三）制造超過(guò)規定標準的噪音或者影響鄰居采光通風(fēng)；

（十四）法律、法規規定以及管理規約禁止的其他行為。

第四十四條【裝修告知】業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務(wù)人，與物業(yè)服務(wù)人簽訂裝飾裝修服務(wù)協(xié)議，并配合其進(jìn)行必要的現場(chǎng)檢查。

業(yè)主轉讓、出租專(zhuān)有部分、設立居住權或者依法改變共有部分用途的，應當及時(shí)告知物業(yè)服務(wù)人。

第四十五條【物業(yè)服務(wù)用房】新建住宅物業(yè)服務(wù)用房應當按照不低于開(kāi)發(fā)建設總建筑面積千分之三的比例配建，總面積不得低于五十平方米，費用計入房屋建設成本。物業(yè)服務(wù)用房歸全體業(yè)主共有，不得擅自變更用途。

物業(yè)服務(wù)用房應當包括業(yè)主大會(huì )及業(yè)主委員會(huì )辦公用房，不得配置在地下室、車(chē)庫、儲藏間。

已投入使用但未配建物業(yè)服務(wù)用房的，應當通過(guò)新建、改建等方式予以完善。

第四十六條【占用挖掘】因維修、養護物業(yè)或者公共利益需要，業(yè)主、物業(yè)使用人、相關(guān)單位確需臨時(shí)占用、挖掘物業(yè)服務(wù)區域內道路、其他場(chǎng)地的，應當征得業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)服務(wù)人的同意，接受物業(yè)服務(wù)人現場(chǎng)檢查。物業(yè)服務(wù)人確需臨時(shí)挖掘道路、其他場(chǎng)地的，應當征得業(yè)主委員會(huì )的同意。物業(yè)服務(wù)人應當向全體業(yè)主及時(shí)公告施工方案和施工期限。

業(yè)主、物業(yè)使用人、相關(guān)單位、物業(yè)服務(wù)人應當將臨時(shí)占用、挖掘的道路、其他場(chǎng)地以及臨遷的共用設施設備，在約定期限內恢復原狀。

第四十七條【車(chē)輛停放】物業(yè)服務(wù)區域內規劃用于停放機動(dòng)車(chē)的車(chē)位（庫），應當首先滿(mǎn)足本區域內業(yè)主的需要，通過(guò)出售、附贈或者出租等方式約定歸屬。車(chē)位（庫）有空余的，可以臨時(shí)出租給本區域外的單位或者個(gè)人。

利用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地設置的機動(dòng)車(chē)車(chē)位、停車(chē)場(chǎng)，屬于全體業(yè)主共有。車(chē)位、停車(chē)場(chǎng)的場(chǎng)地使用費扣除必要管理費用后，收益屬于全體業(yè)主共有。

車(chē)輛在物業(yè)服務(wù)區域內停放、收費和管理等事項，由業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )決定。

第四十八條【充電設施】新建住宅物業(yè)，建設單位應當規劃建設電動(dòng)自行車(chē)集中停放場(chǎng)所，并配置符合安全要求的充電設施。規劃用于停放機動(dòng)車(chē)的車(chē)位（庫），應當按照新能源發(fā)展規劃和業(yè)主需要，為安裝停車(chē)充電基礎設施預留場(chǎng)地、空間和備用電力容量，配置相應的接入條件。

既有住宅物業(yè)，經(jīng)業(yè)主大會(huì )決定，可以根據實(shí)際需要，利用公共停車(chē)位、共有部分等增建、改建符合規范和技術(shù)要求的新能源汽車(chē)、電動(dòng)自行車(chē)充電設施。增建、改建、加裝充電設施的，供電專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位和有關(guān)部門(mén)應當對供電設施增容改造給予指導和支持。

鼓勵采用智能負荷管控、智能有序充電等技術(shù)手段實(shí)現錯峰分時(shí)充電，提升電能利用效率。

第四十九條【專(zhuān)項維修資金】住宅專(zhuān)項維修資金屬業(yè)主共有，用于物業(yè)服務(wù)區域內電梯、屋頂、外墻、無(wú)障礙設施等共有部分保修期滿(mǎn)后的維修、更新和改造。

住宅專(zhuān)項維修資金實(shí)行專(zhuān)戶(hù)存儲、專(zhuān)款專(zhuān)用、業(yè)主決策、政府監督。

第五十條【緊急啟用】發(fā)生以下緊急情況危及房屋使用和人身安全時(shí)，業(yè)主委員會(huì )可以依法直接申請使用住宅專(zhuān)項維修資金：

（一）電梯故障；

（二）消防設施故障；

（三）屋面、外墻滲漏；

（四）業(yè)主共有的二次供水水泵運行中斷；

（五）排水設施堵塞、爆裂；

（六）樓體外立面存在脫落危險；

（七）其他緊急情況。

尚未產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )的，由物業(yè)管理委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)人或者其他相關(guān)主體代為申請。

第五十一條【公共收益使用】住宅物業(yè)的公共收益屬于全體業(yè)主所有，包括：

（一）利用配建用房、電梯轎廂、車(chē)位、車(chē)庫等共有部分、共用設施設備經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后所得收益；

（二）共有部分被依法征收的補償費；

（三）共有資金產(chǎn)生的孳息；

（四）其他合法收入。

公共收益應當主要用于補充住宅專(zhuān)項維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì )的決定用于共有部分、共用設施設備的維修、更新、改造等。

業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )要求對利用物業(yè)共有部分、共用設施設備開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)收支情況進(jìn)行審計的，物業(yè)服務(wù)人應當予以配合。

第五章 法律責任

第五十二條【通用條款】違反本條例規定，法律、行政法規、省人民代表大會(huì )及其常務(wù)委員會(huì )制定的地方性法規已有法律責任規定的，從其規定。

第五十三條【建設單位法律責任】違反本條例規定，建設單位有下列情形之一的，由縣（市、區）人民政府住房和城鄉建設主管部門(mén)給予處罰：

（一）未通過(guò)招投標方式或者未經(jīng)批準擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)人的，責令限期改正，給予警告，可以并處十萬(wàn)元以下的罰款；

（二）拒不移交承接查驗有關(guān)資料的，責令限期改正；逾期仍不移交的，給予通報批評，并處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款；

（三）在物業(yè)服務(wù)區域內不按照規定配置物業(yè)服務(wù)用房的，責令限期改正，給予警告，沒(méi)收違法所得，并處十萬(wàn)元以上五十萬(wàn)元以下的罰款。

第五十四條【物業(yè)服務(wù)人法律責任】違反本條例規定，物業(yè)服務(wù)人有下列情形之一的，由縣（市、區）人民政府住房和城鄉建設主管部門(mén)給予處罰：

（一）物業(yè)服務(wù)人將其應當提供的全部物業(yè)服務(wù)轉委托或者支解后分別轉委托給第三人的，責令限期改正，處委托合同價(jià)款百分之三十以上百分之五十以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任；

（二）采取停止供水、供電、供氣、供熱，限制業(yè)主及其車(chē)輛出入等方式催交物業(yè)費的，責令限期改正，給予警告，并處二千元以上一萬(wàn)元以下的罰款；

（三）未按規定在物業(yè)服務(wù)區域顯著(zhù)位置公布相關(guān)信息的，責令限期改正；逾期不改正的，給予通報批評，并處一千元以上五千元以下的罰款；

（四）物業(yè)服務(wù)合同終止后，拒不退出、拒不移交有關(guān)資料的，責令限期改正；逾期不改正的，給予通報批評，并處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款；

（五）未經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，擅自改變物業(yè)服務(wù)用房用途的，責令限期改正，給予警告，并處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款。

第五十五條【挪用住宅專(zhuān)項維修資金法律責任】違反本條例規定，市、縣（市、區）人民政府住房和城鄉建設主管部門(mén)挪用住宅專(zhuān)項維修資金的，由同級人民政府追回被挪用的資金，沒(méi)收違法所得，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分。

物業(yè)服務(wù)人及其工作人員、業(yè)主委員會(huì )委員或者工作人員挪用住宅專(zhuān)項維修資金的，由市或者縣（市、區）住房和城鄉建設主管部門(mén)追回被挪用的資金，給予警告，沒(méi)收違法所得，可以并處挪用數額二倍以下的罰款。

挪用住宅專(zhuān)項維修資金構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第五十六條【建設單位、物業(yè)服務(wù)人未報備法律責任】違反本條例規定，建設單位、物業(yè)服務(wù)人逾期不辦理（前期）物業(yè)服務(wù)合同和項目負責人報備登記或者報備登記資料弄虛作假的，由縣（市、區）住房和城鄉建設主管部門(mén)責令限期改正；逾期不改正的，記入信用檔案，處一萬(wàn)元以上三萬(wàn)元以下的罰款。

第五十七條【業(yè)主、物業(yè)使用人法律責任】違反本條例第四十三條的規定，由相關(guān)部門(mén)依法處理。

第五十八條【國家機關(guān)工作人員法律責任】國家機關(guān)工作人員在住宅物業(yè)管理工作中濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第六章 附 則

第五十九條【專(zhuān)業(yè)用語(yǔ)含義】本條例中有關(guān)專(zhuān)業(yè)用語(yǔ)的含義：

（一）專(zhuān)有部分，是指在構造上和利用上具有獨立性、由單個(gè)業(yè)主獨立使用、處分的物業(yè)部位，一般包括：門(mén)戶(hù)以?xún)鹊姆块g、廚房、衛生間、陽(yáng)臺、天井、庭院以及室內墻面等部位；業(yè)主自用的門(mén)窗、衛生潔具和通向總管的供水、排水、供暖、燃氣管道、電線(xiàn)以及水、電、氣、熱戶(hù)表等設備。

（二）共有部分，是指由物業(yè)管理區域內全體業(yè)主或者部分業(yè)主共有的部位，一般包括：物業(yè)的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶(hù)外的墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等。

（三）共用設施設備，是指物業(yè)管理區域內的綠地、道路、化糞池、污水井、雨水井、垃圾中轉站、電梯、房屋的排水管道、信報箱、消防設施、公共照明設施、監控設施、避雷設施、公用天線(xiàn)、公用設施設備用房等。

第六十條【施行時(shí)間】本條例自2024年 月 日起施行。